El precio de lista de una vivienda es solo el punto de partida. Lo que realmente pagas depende de la tasa de interés, el plazo y quién financia. Para la misma vivienda de $600,000 pesos, las tres opciones disponibles en México en 2026 pueden hacer que el costo total difiera en más de $1,200,000 pesos entre la más cara y la más barata.
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Las tres opciones disponibles
Para comparar el costo real a largo plazo se necesita conocer tres variables de cada opción: el precio de la vivienda que financian, la tasa de interés y el plazo.
Subsidio CONAVI (Vivienda para el Bienestar + FINABIEN) La directora general de FINABIEN confirmó en la conferencia mañanera del 10 de febrero de 2026 que los créditos del programa Vivienda para el Bienestar tendrán tasa de interés del 0% y plazo de hasta 20 años. La mensualidad no supera el 30% del ingreso familiar; para quien gana dos salarios mínimos (~$19,200 pesos al mes), el pago mensual no rebasa los $3,000 pesos. El precio de la vivienda es de aproximadamente $600,000 pesos.
Crédito Infonavit Tasa fija durante toda la vida del crédito: entre 3.76% y 10.45% anual según el nivel salarial. Para un trabajador con salario promedio (~$18,000 pesos al mes) la tasa estimada ronda el 5%. Plazo típico: hasta 30 años. Los montos van de $600,000 a $2.9 millones según el salario.
Hipoteca bancaria Las tasas de la banca privada en México en 2026 oscilan entre el 9% y el 12% anual, con plazos de hasta 20 o 25 años. Para un crédito de $1,200,000 pesos (valor de mercado de una vivienda equivalente a la del programa CONAVI), una tasa del 10% a 20 años resulta en una mensualidad de aproximadamente $11,600 pesos.
La comparación en números: misma vivienda, tres escenarios
Para hacer la comparación justa, el punto de partida es una vivienda de $600,000 pesos y un plazo de 20 años:
| Opción | Precio de la vivienda | Tasa | Plazo | Mensualidad estimada | Total pagado |
|---|---|---|---|---|---|
| CONAVI + FINABIEN | $600,000 | 0% | 20 años | ~$2,500 pesos | $600,000 pesos |
| Infonavit (tasa 5%) | $600,000 | 5% | 20 años | ~$3,960 pesos | $950,400 pesos |
| Hipoteca bancaria (10%) | $600,000 | 10% | 20 años | ~$5,790 pesos | $1,389,600 pesos |
Diferencia entre la opción más barata y la más cara a los 20 años: $789,600 pesos.
Si se compara la hipoteca bancaria sobre el valor de mercado real ($1,200,000 pesos), la diferencia crece todavía más:
| Opción | Total pagado a 20 años |
|---|---|
| CONAVI subsidio | $600,000 pesos |
| Hipoteca bancaria sobre valor de mercado ($1.2M al 10%) | $2,779,200 pesos |
En ese escenario, el subsidio de CONAVI representa un ahorro de $2,179,200 pesos respecto a comprar la misma vivienda con un banco a precio de mercado y a tasa normal.
Por qué los números solos no deciden nada
La comparación anterior favorece claramente al subsidio CONAVI en términos de costo. Pero hay tres factores que hacen que esa ventaja no sea accesible para todos ni en todos los casos:
1. No puedes elegir el subsidio si tienes Infonavit
El Programa Vivienda para el Bienestar excluye explícitamente a quienes son derechohabientes de Infonavit, Fovissste u otras instituciones de seguridad social. Si tienes empleo formal, la opción CONAVI simplemente no aplica para ti.
2. No puedes elegir la ubicación ni el tamaño
Las viviendas del Bienestar se construyen en Zonas de Atención Prioritaria que define la Secretaría de Bienestar. Si no vives cerca de esas zonas o si necesitas una propiedad más grande o mejor ubicada, el subsidio no cubre esa necesidad.
3. El proceso puede tomar meses o años
Una hipoteca bancaria o un crédito Infonavit, una vez aprobados, pueden formalizarse en semanas. Con CONAVI hay que esperar convocatoria, sorteo, visita domiciliaria y, en muchos casos, el tiempo de construcción del inmueble.
Cuál es más barato según tu perfil
Si eres trabajador informal con ingresos de hasta dos salarios mínimos: el subsidio CONAVI es la opción más barata con diferencia. Pagas solo el valor real de la vivienda, sin intereses, en mensualidades que no comprometen tu ingreso. El inconveniente es la espera y la falta de elección de la propiedad.
Eres trabajador formal con salario de hasta $18,000 pesos: el crédito Infonavit a tasa baja (cercana al 3.76%–5%) es más barato que cualquier hipoteca bancaria. Si tu salario da derecho a la tasa mínima, el costo total adicional respecto al precio de lista puede ser inferior al 50%.
Necesitas financiar más de $700,000 pesos o elegir libremente la propiedad: la hipoteca bancaria o el Cofinavit (que combina Infonavit con crédito bancario) pueden ser la única opción disponible, aunque son las más caras a largo plazo. En ese caso, conviene comparar tasas entre al menos tres bancos antes de firmar.
El dato que pocos consideran: el costo de esperar
Elegir el subsidio por ser el más barato tiene un costo de oportunidad: si el proceso tarda 18 meses desde el pre-registro hasta la entrega de llaves, esos son 18 meses pagando renta mientras esperas. Si la renta es de $5,000 pesos al mes, eso representa $90,000 pesos adicionales que no se incluyen en la comparación de arriba pero que forman parte del costo real de acceder a la vivienda subsidiada.
Qué hacer ahora
La calculadora oficial de Mi Cuenta Infonavit (micuenta.infonavit.org.mx) permite simular el crédito Infonavit con tus datos reales antes de iniciar cualquier trámite. Para CONAVI, el pre-registro en preregistropvb.conavi.gob.mx es el primer paso sin costo ni compromiso.
Enlace oficial: https://www.gob.mx/finabien/prensa/finabien-vehiculo-financiero-del-programa-vivienda-para-el-bienestar
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